Instagram para agentes inmobiliarios: cómo anunciar un piso paso a paso

Instagram para agentes inmobiliarios funciona cuando cada publicación hace tres cosas: frena el dedo de quien baja por el feed, dice en dos líneas si el piso le sirve y deja claro cómo hablar contigo. Esta guía sigue el orden en que ocurre el trabajo: antes de publicar, al montar la publicación y después de que salga.

Antes de publicar: el encargo y lo que lleva todo anuncio

Ten el encargo del propietario por escrito. Una publicación en Instagram es un anuncio público, y conviene tener en papel que el propietario sabe que su piso se está anunciando.

Después, revisa lo que la ley española pide en cualquier anuncio. Hemos comprobado dos cosas en el BOE.

La primera es la etiqueta de eficiencia energética. El Real Decreto 390/2021 dice en su artículo 15.2 que la etiqueta se incluirá “en toda oferta, promoción y publicidad” dirigida a la venta o el alquiler del edificio. El artículo 17.3 obliga además a incluir la calificación energética a toda persona física o jurídica que publique, o permita publicar, información sobre la venta o el alquiler. A nuestro entender, una publicación de Instagram con un piso a la venta entra en esa frase; no hemos visto una aclaración oficial sobre redes sociales. El texto está en el BOE. Antes de publicar, ten el certificado del piso a mano y apunta la letra.

La segunda es el precio. El Real Decreto 515/1989 establece en el artículo 6.1 que el precio total de la venta incluye, en su caso, los honorarios del agente y el IVA si la venta está sujeta a ese impuesto. Y el artículo 2 pide que la publicidad se ajuste a las verdaderas características de la vivienda e indique si está en construcción o si la edificación ha concluido. Lo puedes leer en el BOE. En la práctica: nada de “250.000 € + honorarios”. El precio del anuncio es el total.

Algunas comunidades autónomas añaden reglas propias, por ejemplo sobre el registro de agentes. No las hemos podido confirmar en una página oficial para este artículo, así que quedan fuera. Si trabajas en una de ellas, compruébalo en el organismo de tu comunidad.

Las fotos deciden si alguien se detiene

En el feed, la foto es lo único que se ve antes de decidir si se lee el resto. Tres cuidados resuelven casi todo.

• Luz natural. Persianas arriba, luces encendidas y fotos a media mañana o media tarde.
• Móvil recto y a la altura del pecho. Una pared torcida en la foto hace que el piso parezca torcido.
• Estancias ordenadas. Quita lo que es del inquilino o del propietario: ropa, platos, productos de limpieza.

La primera foto es la portada. Elige la más fuerte, que muchas veces es el salón o la vista, y no la fachada de la calle si no es lo mejor del piso.

Carrusel o reel

Cada formato sirve para algo distinto. El carrusel enseña el piso entero, estancia por estancia, y va bien para quien ya te sigue o ya ha llegado a la publicación. El reel es un vídeo vertical corto, pensado para recorrer el piso rápido.

No hemos encontrado en una página oficial de Instagram datos sobre cuál de los dos llega a más gente, y las cifras que circulan en blogs de marketing no citan fuente. Nuestra propuesta es práctica: si publicas un piso cada vez, alterna los formatos y mira en las estadísticas de tu cuenta profesional cuál te trae más mensajes.

El texto: lo que se ve antes de “más”

Instagram recorta los textos largos y muestra solo el principio, con la opción “más”. Ahí deben ir el tipo de piso, la zona y el precio. Quien no puede pagarlo o no quiere esa zona se va sin escribir, y quien se queda ya sabe lo esencial.

Una estructura que funciona:

Piso de 3 habitaciones y 2 baños en Chamberí, Madrid, 95 m² construidos, 250.000 €. Salón con balcón, cocina reformada y ascensor. Etiqueta energética D. ¿Quieres verlo? Escríbenos por mensaje directo o llama al teléfono del perfil. María García, agente inmobiliaria, Ejemplo Inmobiliaria

El ejemplo es inventado, solo para mostrar el orden. El precio lleva el punto de millares (250.000 €) y la superficie va en m² construidos. Escribe solo lo que consta en la documentación del piso: lo que prometes en el anuncio es lo que el comprador va a buscar en la visita.

Hashtags y ubicación

No hemos encontrado en una página oficial de Instagram el número máximo actual de hashtags, y una lista de “hashtags que funcionan” tampoco tiene medición que la respalde. Nos quedamos con el criterio: pocos, y que describan el piso de verdad, como la ciudad, el barrio y el tipo de vivienda.

Añade también la ubicación del barrio. Quien busca piso en una zona a veces busca el lugar directamente en Instagram.

Después de publicar

• Responde rápido. Quien pregunta el precio de un piso suele preguntar en otros perfiles a la vez, y la primera buena respuesta se lleva la conversación.
• Guarda el contacto de quien escribe, aunque no avance. Esa persona puede ser la indicada para el siguiente piso.
• Actualiza cuando se venda. Cambiar el texto a “vendido” demuestra que tus pisos se mueven y sirve de prueba para el próximo propietario. Es mejor que borrar la publicación.

Cuánto tiempo lleva esto

Con las fotos hechas, aún falta elegir las mejores, ajustar la luz, montar el carrusel, escribir el texto con los datos del piso y editar el reel. Si no trabajas con diseño, pasa fácilmente de media hora por piso, y se repite con cada encargo. Por eso creamos Loopy Studio: envías las fotos una vez y, con la Difusión en Loopy, tus inmuebles aparecen cada semana en tu web, en tus redes y en Google.