Como avaliar um imóvel para venda: o método do corretor e o PTAM

Para avaliar um imóvel para venda, o corretor compara o imóvel com outros parecidos no mesmo bairro, ajusta pelas diferenças e chega a uma faixa de preço. Quando o proprietário, um juiz ou um banco precisa de um documento formal, esse trabalho vira o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, o PTAM, que o corretor inscrito no CRECI pode assinar.

Quem pode avaliar imóvel

A Resolução COFECI 1.066/2007 define o PTAM como o documento elaborado por corretor de imóveis, com base em critérios técnicos, para determinar o valor de comercialização de um imóvel. Pelo artigo 6º, qualquer corretor pessoa física com inscrição regular no CRECI pode fazer o parecer. Imobiliária pode patrocinar, desde que um corretor pessoa física assine.

A mesma resolução mantém o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, o CNAI. A inscrição é opcional e pede diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente, ou certificado de curso de avaliação imobiliária reconhecido pelo COFECI. Quem está no CNAI pode usar o selo certificador do CRECI em cada parecer.

O método: comparar com imóveis parecidos

O jeito mais usado no dia a dia é o comparativo. Funciona em cinco passos.

1. Defina o imóvel. Tipo, área privativa, quartos, suítes, vagas, andar, idade do prédio, estado de conservação e o que o condomínio oferece.
2. Junte de cinco a dez imóveis parecidos no mesmo bairro, de preferência na mesma rua ou no mesmo prédio. Use os portais, os seus próprios negócios e o que colegas venderam.
3. Calcule o valor do metro quadrado de cada um: preço dividido pela área privativa.
4. Ajuste pelas diferenças. Andar mais alto, vaga a mais, reforma recente, vista, sol da manhã puxam para cima. Prédio sem elevador, cômodo escuro, reforma por fazer puxam para baixo.
5. Chegue a uma faixa, não a um número. Um valor mínimo, um provável e um máximo.

Anote de onde veio cada comparável. É essa lista que você mostra ao proprietário.

Preço pedido não é preço de venda

O valor dos portais é o que os donos pedem, não o que os compradores pagaram. Imóvel anunciado há muitos meses provavelmente está caro, e puxar a média por ele leva ao mesmo erro.

Duas fontes ajudam a corrigir:

• Os negócios que você e colegas fecharam no bairro, com o valor real.
• O tempo de anúncio. Na comparação, dê mais peso ao imóvel que saiu rápido do portal do que ao que está lá há um ano.

A conversa de preço com o proprietário

O proprietário chega com um número na cabeça, muitas vezes o do vizinho ou o que precisa para comprar o próximo imóvel. Discutir número contra número não anda.

Mostre a tabela dos comparáveis, com fotos e áreas, e deixe que ele compare. Depois apresente a faixa e diga o que esperar de cada ponta: no máximo, o imóvel pode demorar; no mínimo, ele sai rápido. A decisão é dele, e fica registrada.

Se ele insistir num preço acima da faixa, combine uma data para rever: “se em 30 dias não tivermos visita, a gente conversa de novo”. Isso está no plano de como conseguir exclusividade de imóvel.

O que o PTAM precisa ter

Quando o proprietário pede o documento formal, a Resolução COFECI 1.066/2007 lista o mínimo, no artigo 5º:

• identificação de quem pediu o parecer;
• objetivo do parecer;
• identificação e caracterização do imóvel, com proprietário, matrícula e endereço;
• a metodologia usada;
• o valor encontrado e a data de referência;
• identificação, currículo resumido e assinatura do corretor.

A resolução recomenda anexar mapa de localização, certidão atualizada da matrícula e fotos. A descrição do imóvel inclui medidas, área, benfeitorias, vizinhança e a data da vistoria.

Quando o PTAM vale a pena

• Partilha em inventário ou divórcio, quando as partes precisam concordar com um valor.
• Proprietário que não acredita na faixa e quer um documento.
• Empresa ou pessoa que precisa do valor para contabilidade ou garantia.

Para a captação comum, a tabela de comparáveis bem feita resolve. O resto da captação, da primeira conversa à autorização assinada, está em como captar imóveis.

Os erros mais comuns

• Avaliar pelo preço que o proprietário quer, para não perder a captação.
• Comparar com imóvel de outro bairro, ou de tipo diferente.
• Usar área total no lugar de área privativa, e misturar as duas na mesma conta.
• Esquecer da condição da documentação. Imóvel com inventário em aberto vende mais devagar.