Inquilino atrasou o aluguel: a régua de cobrança da imobiliária

Quando o inquilino atrasa o aluguel, a imobiliária precisa de uma régua de cobrança: uma sequência de mensagens com dia marcado, que começa logo depois do vencimento e sobe de tom aos poucos. A régua que usamos tem três passos, no D+2, no D+4 e no D+7, contados do vencimento, com o proprietário avisado por vocês e um resumo diário para a equipe saber quem está em aberto.

Quase todo atraso de um ou dois dias é esquecimento, boleto que não chegou ou dinheiro que caiu um dia depois. A régua trata esse caso com educação e deixa a conversa dura só para quem passou de uma semana.

Antes do atraso: o boleto no dia certo

A melhor cobrança é a que não precisa acontecer. Três cuidados cortam boa parte dos atrasos:

• Mande o boleto alguns dias antes do vencimento, pelo canal que o inquilino lê. Para a maioria, é o WhatsApp, não o e-mail.
• Mande sempre no mesmo dia do mês. O inquilino aprende a esperar.
• No dia do vencimento, uma mensagem curta com a linha digitável ou o Pix.

Se o contrato não diz o dia, a Lei do Inquilinato diz. O artigo 23 da Lei 8.245/1991 manda o inquilino pagar no prazo do contrato ou, na falta dele, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido. Confira o que está escrito em cada contrato antes de montar a régua.

D+2: o lembrete

Dois dias depois do vencimento, o tom é de quem acha que foi esquecimento, porque quase sempre foi.

Oi, Carla, tudo bem? Aqui é da Imobiliária Exemplo. O aluguel do apartamento da Rua das Flores venceu no dia 5 e ainda não aparece como pago aqui. Se já pagou, pode desconsiderar. Segue o boleto atualizado, e qualquer dúvida é só responder aqui.

Mande o boleto junto. Lembrete sem boleto vira “me manda o boleto?”, e a resposta atrasa mais um dia.

D+4: a cobrança

No quarto dia, a mensagem diz o que está em aberto e pede uma data.

Carla, o aluguel de outubro segue em aberto. Consegue me dizer quando vai pagar? Se tiver alguma dificuldade, me conta, que a gente vê com o proprietário a melhor forma.

Pedir uma data muda a conversa. O inquilino que responde “pago na sexta” assumiu um compromisso, e a sexta vira o próximo dia de conferir. Anote a data prometida na ficha do contrato.

D+7: o aviso formal

Com uma semana de atraso, a mensagem fica formal e lembra o que o contrato prevê: multa, juros e o que acontece se o atraso continuar. Se há fiador, ele também recebe o aviso.

Carla, o aluguel de outubro está com sete dias de atraso. Pelo contrato, já corre a multa e os juros previstos na cláusula de pagamento. Precisamos regularizar até sexta-feira. Segue o boleto com o valor atualizado.

Daqui em diante, a decisão deixa de ser da régua e passa a ser de uma pessoa da imobiliária, junto com o proprietário.

Quando avisar o proprietário

Antes de ele perguntar. O pior jeito de o proprietário descobrir o atraso é pelo extrato do repasse, ou por uma ligação do próprio inquilino.

Uma regra simples: o proprietário fica sabendo no D+7, se o aluguel ainda estiver em aberto, com o que já foi feito e o que vem a seguir.

Seu Antônio, o aluguel de outubro do apartamento da Rua das Flores está com sete dias de atraso. Já mandamos lembrete no dia 7, cobrança no dia 9 e o aviso formal hoje, e a inquilina prometeu pagar até sexta. Se não pagar, ligo para o senhor na segunda para decidirmos o próximo passo.

Se o repasse vai atrasar por causa disso, diga também. O proprietário aceita atraso do inquilino. Ele não aceita ser o último a saber.

O resumo diário da equipe

Todo dia, uma lista curta para quem cuida da locação:

Contrato	Vencimento	Dias de atraso	Último passo	Próximo passo
Rua das Flores, apto 41	dia 5	7	aviso formal	ligar para o proprietário na segunda
Av. Central, casa 2	dia 10	2	lembrete	cobrança no dia 14

Com o resumo, ninguém precisa lembrar de cabeça quem está devendo, e o contrato que passou de uma semana não fica parado esperando alguém abrir a planilha.

Depois do D+7: o que a lei prevê

Se o atraso continua, o caminho é com advogado. Alguns pontos da Lei 8.245/1991 que o dono da imobiliária precisa conhecer:

• A falta de pagamento do aluguel e dos encargos é motivo para desfazer a locação (artigo 9º).
• Na ação de despejo por falta de pagamento, o inquilino e o fiador podem evitar a rescisão pagando o débito atualizado em 15 dias contados da citação (artigo 62). Esse direito não vale se o inquilino já o usou nos 24 meses anteriores.
• Quando o contrato está sem nenhuma garantia, o juiz pode dar liminar para desocupação em quinze dias, com caução de três meses de aluguel (artigo 59).

A lei completa está no site do Planalto. A decisão de entrar com a ação é do proprietário, e a régua existe para que ela quase nunca precise ser tomada.

O que não fazer na cobrança

• Cobrar em grupo, na frente de vizinho ou pelo síndico. A cobrança é entre a imobiliária, o inquilino e o fiador.
• Ligar fora de hora ou mandar cinco mensagens no mesmo dia.
• Ameaçar com o que o contrato não prevê.
• Deixar a régua depender de alguém lembrar. Quem lembra tira férias.

Quem manda tudo isso

A régua é simples de escrever e difícil de manter. Com cem contratos, alguém precisa conferir os pagamentos todo dia, mandar a mensagem certa no dia certo e avisar o proprietário a tempo. Na locação que atendemos, quem faz isso é a tecnologia Loopy: ela manda o boleto, cobra no D+2, no D+4 e no D+7, avisa o proprietário e a equipe e entrega o resumo do dia. A negociação e a decisão sobre o que fazer depois continuam com a imobiliária. A mesma lógica de separar o que se repete do que precisa de gente está em imobiliária digital e presencial, e o que acontece no atendimento do lead está em tempo de resposta ao lead imobiliário.